O DAVKU NA NEPREMIČNINE - VPRAŠANJA IN ODGOVORI

- Kdaj naj bi stopil zakon predvidoma v veljavo in kdaj bomo prvič plačali davek na nepremičnine?

Zakon naj bi stopil v veljavo predvidoma 1. januarja 2011 in v tem letu bi Davčna Uprava RS prvič odmerila davek.


- Kaj je razlog za uvedbo davka na nepremičnine?

S predlaganim zakonom želi predlagatelj doseči vzpostavitev celovitega, enotnega, enakopravnega, pravičnega in preglednega sistema obdavčitve nepremičnin, ki bo predvsem služil kot primeren vir financiranja javnih storitev in dobrin na lokalni ravni. To bo doseženo s celovitejšim zajemom vseh nepremičnin v obdavčitev na podlagi registra nepremičnin ter z enotno metodologijo določanja davčne osnove na ravni celotne države, kar je mogoče navesti kot bistvene prednosti novega sistema.

 

Namen zakona je torej posodobiti sistem obdavčevanja nepremičnin in nadomestiti trenutno veljavne dajatve na tem področju, to je davek na nepremičnine, ki se odmerja v skladu z Zakonom o davkih občanov, nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, ki se odmerja v skladu s predpisi o urejanju prostora in pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest, ki se odmera na podlagi Zakona o gozdovih. Temeljni namen torej ni splošno zvišanje obdavčitve nepremičnin ampak nadomestitev sedanjih dveh dajatev z enotno sodobno dajatvijo, ki bo po predlogu zakona ostala prihodek občin. Razlogi za spremembo sistema so številni, od neenotnosti in neprimerljivosti med veljavnima davkoma, do želje, da se s sistemom omogoči občinam bolj nadzorovano urejanje te dajatve, zagotovi stalen in razvojno naravnan davčni vir ter tudi skozi ta inštrument spodbudi aktivnejšo prostorsko politiko.

 

- Katere nepremičnine bodo obdavčene?

Obdavčijo se vse nepremičnine na območju Republike Slovenije, kot so določene v registru nepremičnin v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin. Podatki o nepremičninah se vodijo v več evidencah: podatki o zemljiščih v zemljiškem katastru, podatki o stavbah in delih stavb v katastru stavb, podatki o lastništvu in drugih stvarnih pravicah v zemljiški knjigi. Vsi podatki o vseh nepremičninah pa so zbrani v registru nepremičnin.

 

Register nepremičnin je javna zbirka podatkov o vseh nepremičninah, ki odražajo dejansko stanje v naravi. V registru nepremičnin so združeni podatki popisa, podatki prej omenjenih evidenc in nekaterih drugih javnih evidenc ter podatki, ki jih dnevno posredujejo lastniki nepremičnin. V registru nepremičnin so vpisani tudi podatki o osebah, ki so najbolj verjetno lastnik nepremičnine. Predvsem to velja za stanovanja in druge dele stavb, ki lastništvo nimajo vpisano v zemljiško knjigo.

 

- Bodo obdavčene tudi garaže in kleti oziroma ali bodo vikendi obdavčeni več kot stanovanjske nepremičnine?

Davčna osnova naj bi se po novem določala za vse vrste nepremičnin na podlagi posplošene tržne vrednosti, ki se izračunava s sistemom množičnega vrednotenja nepremičnin, torej bodo obdavčene tudi zgoraj naštete nepremičnine.

 

- Bodo obdavčena tudi kmetijska zemljišča in druge kmetijske nepremičnine?

Da, izhodišče je, da se načeloma obdavčijo vse nepremičnine, saj se davek posredno razume kot prispevek lastnikov nepremičnin za pokrivanje stroškov občin pri zagotavljanju javne koristi predvsem prebivalcem na svojem območju. Obdavčene so tudi druge poslovne nepremičnine in kmetijska zemljišča in stavbe so v bistvu nepremičnine, namenjene opravljanju kmetijske dejavnosti. Namesto oprostitve za te nepremičnine so bo poiskalo drugo rešitev, s katero se bo tudi kmetom, katerih dohodek iz te dejavnosti je obdavčen na pavšalni osnovi (katastrski dohodek) ta davek priznalo kot strošek, kar je omogočeno vsem dejavnostim.

 

- Kdo bo davčni zavezanec?

Davčni zavezanec bo lastnik nepremičnine, kot bo na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, vpisan kot lastnik v register nepremičnin. Če je nepremičnina v lasti države oz. lokalne skupnosti in ima v registru nepremičnin določena upravljavca, bo zavezanec upravljavec nepremičnine. Za skupne dele večstanovanjskim stavbam v solastnini vseh etažnih lastnikov (npr. hišniško stanovanje) pa se kot zavezanca predlaga upravnik večstanovanjske stavbe, kadar je ta določen v registru nepremičnin.

Lastnike nepremičnin je v zvezi z davkom na nepremičnine potrebno opozoriti, da morajo skrbeti za ažurnost in pravilnost podatkov o nepremičninah v registru nepremičnin, vključno s podatkom o lastniku. Davek na nepremičnine se bo namreč odmerjal po stanju podatkov registra nepremičnin na dan 1. 1. leta, v katerem se davek odmerja. Ti podatki so kot podatki javne evidence uradni. Zato na te podatke pozneje v postopku odmere davka ne bo dovoljena pritožba. 

 

- Ali so že določene davčne stopnje? Ali bo enotna davčna stopnja ali bodo le-te določene v razponu?

Po predlogu zakona o davku na nepremičnine lokalna skupnost sama določi davčno stopnjo (enotno za vse nepremičnine ali različno po skupinah nepremičnin), ki pa ne sme biti nižja od zakonsko določene. Ta je z osnutkom zakona trenutno določena na ravni 0,03 %.

 

Zakon naj bi določil možnost razlikovanja med naslednjimi skupinami nepremičnin:

  • stanovanjske,
  • poslovne,
  • industrijske,
  • nezazidana stavbna zemljišča,
  • kmetijska in gozdna zemljišča,
  • druge nepremičnine (ki niso oproščene davka)

Na ta način se daje občinam možnost uporabe davčne stopnje kot dopolnilnega inštrumenta nepremičninske in prostorske politike.

Zaenkrat ni predvidenega nobenega razpona davčnih stopenj. Davčne stopnje, kot jih bo določal zakon za prvo leto uveljavitve, slonijo na upoštevanju sedanje ravni obremenitve z NUSZ in davkom od premoženja.

 

- Katere nepremičnine bodo oproščene plačila davka?

Zaenkrat se predlaga, da se oprostitve omejijo le na nepremičnine:

  • ki so javno dobro državnega in lokalnega pomena npr. ceste, parki, pokopališča itd.
  • ki imajo status kulturnega spomenika,
  • ki se uporabljajo izključno za opravljanje verske dejavnosti (sakralni objekti)
  • v lasti tujih držav in mednarodnih organizacij (konzulati, veleposlaništva in druge mednarodne organizacije)

 

- Koliko kvadratov neobdavčene stanovanjske površine bo predvidoma imel lahko vsak?

Zaenkrat ni predvidene davčne olajšave po osebi na kvadratni meter. Namen in cilj zakona je obdavčitev nepremičnine, ne glede na število stanovalcev, saj t.i. socialno komponento lastnikov oziroma uporabnikov nepremičnin urejujejo drugi predpisi. Poleg tega veljavna ureditev NUSZ take oprostitve ne pozna, kar pomeni, da bi bilo potrebno v primeru, da se taka oprostitev uvede, primerno dvigniti davčne stopnje, da bi se ohranil prihodek občin.

 

- Ali se lahko zgodi, da bodo morali starejši občani z nizkimi pokojninami v velikih meščanskih stanovanjih ali stanovanjskih hišah, ko ne bodo zmogli plačevati davka, prisiljeni prodati nepremičnino?

Lastniki svojih nepremičnin s plačilom davka na nepremičnine ne bodo prisiljeni prodajati svojih nepremičnin, saj višina davka ni tako visoka, da bi to morali storiti.

Primeroma:


Stanovanje v Ljubljani v velikosti 70 m2, vredno okrog 190.000 EUR, bo obremenjeno s tovrstnim davkom v višini okoli 100 EUR letno, kar je približno toliko, kot je sedanji znesek nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč.

 

- Ali že obstaja kalkulacija, koliko več bodo po novem pobrale občine?

Zaenkrat se ocenjuje, da naj bi bila višina pobranega davka v letu uveljavitve nekoliko višja predvsem zaradi večjega števila nepremičnin, katerih lastniki dosedaj niso plačevali NUSZ. Povprečna raven obdavčitve na posamezno nepremičnino v občini pa naj se ne bi bistveno spremenila.

 

- Bo obdavčitev nepremičnin urejena glede na velikost ali na vrednost? Ali drži, da bo olajšava v kvadratnih metrih, davek pa glede na vrednost nepremičnine minus metri, ki so olajšava?

Obdavčitev bo temeljila na oceni tržne vrednosti nepremičnin (posplošena tržna vrednost) na podlagi obvestila, ki ga bomo prejeli v jeseni 2010 s strani Geodetske Uprave RS. Skupaj z obvestilom bodo lastniki nepremičnin prejeli tudi izčrpne informacije o lastnostih njihovih nepremičnin in njihovi vrednosti ter o vseh nadaljnjih postopkih, povezanih z nepremičninami. Poskusno izračunane vrednosti nepremičnin, prikazane v obvestilu, odražajo stanje trga nepremičnin v Sloveniji na dan 1.7.2010.

 

- Kaj bo davčna osnova?

Predlaga se, da se davčna osnova določi v višini 80 % posplošene tržne vrednosti, kot bo določena v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin.

 

Množično vrednotenje nepremičnin temelji na obravnavi podobnih nepremičnin na območju v katerem bi te nepremičnine na trgu nepremičnin dosegale podobno vrednost. Zasnovano je na ocenjevanju večjega števila nepremičnin na določen datum z uporabo tržnih načinov ocenjevanja vrednosti nepremičnin, matematičnih modelov vrednotenja ter predpisanih postopkov izračuna. Geodetska uprava je po sprejemu Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin vzpostavila evidenco trga nepremičnin. V javno dostopno evidenci so evidentirani vsi podatki o večini realiziranih prodaj na območju Slovenije od leta 2006 dalje. Na podlagi podatkov evidence trga nepremičnin, podatkov o stroških in prihodkih vezanih na nepremičnino, socialno ekonomskih ter drugih podatkov  so bili oblikovani modeli množičnega vrednotenja nepremičnin. Za dokončno vzpostavitev množičnega vrednotenja nepremičnin je geodetska uprava po določilih Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, izvedla poskusni izračun vrednosti nepremičnin in o njem obvešča vse lastnike nepremičnin. Lastniki bodo lahko dali pripombe na uporabljene modele vrednotenja nepremičnin. Na podlagi zbranih pripomb bo geodetska uprava oblikovala dokončen predlog modelov. Modele množičnega vrednotenja bo določila Vlada Republike Slovenije z Uredbo. S prvim pripisom vrednosti vsem nepremičninam na podlagi sprejetih modelov bo dokončana vzpostavitev množičnega vrednotenja nepremičnin.

 

Vrednost nepremičnine, s katero so seznanjeni vsi lastniki nepremičnin je posplošena tržna vrednost nepremičnine. Izračunana je kot najboljši približek dejanske cene nepremičnin. Cena nepremičnine je znesek denarja za katerega konkretno nepremičnino ponujamo, kupujemo ali jo plačamo. Tržna vrednost nepremičnine je »ocenjena cena« (znesek), ki bi ga bila pripravljena kupec plačati, prodajalec pa sprejeti pod tržnimi pogoji. Gre za najverjetnejšo ceno, ki jo lahko nepremičnina doseže na trgu na določen datum. Posplošena tržna vrednost nepremičnine je določena na podlagi matematičnih modelov množičnega vrednotenja nepremičnin, ki upoštevajo tržne principe vrednotenja. Posplošena tržna vrednost je zapisana v registru nepremičnin.

 

- Kako bo zakon urejal podedovane nepremičnine - bodo podlegle isti zakonski podlagi kot če je državljani kupil dve, tri stanovanja iz aktivnih prihodkov?

Predvideva se enaka obravnava vseh lastnikov enakovrstnih nepremičnin – davčnih zavezancev, ne glede na to kakšni postopki pridobitve oziroma odtujitve nepremičnin so potekali.


- Bo kdo po novem plačeval manj davka na nepremičnine kot zdaj plačuje nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč (NUSZ)?

V prvem letu obdavčitve so določene davčne stopnje po posameznih občinah na način, da se v povprečju davčna obremenitev ne bi bistveno spremenila. Ker pa bodo stopnje določene na ravni povprečja občin, se bo zgodilo, da bodo nekateri lastniki, plačali po novem zakonu več, drugi pa manj kot do sedaj. Ker je davčna osnova določena drugače (na podlagi vrednosti), ni mogoče doseči, da bi vsak lastnik plačeval v prihodnje povsem enak davek kot do sedaj.  


- Kako so obdavčene nepremičnine v tujini, recimo znotraj EU?

Davki na nepremičnine predstavljajo enega najstarejših davčnih prihodkov. V začetku je bil to splošni davek na skupno premoženje, kasneje pa se je razdelil na različne vrste obdavčitve premičnega in nepremičnega premoženja. Pojem nepremičnina pomeni zemljišče in stavba, ki je povezana z zemljiščem. V državah s tržno ekonomijo ima ta vrsta davka že dolgo tradicijo, osnovna funkcija pa je zagotavljanje sredstev za financiranje lokalne ravni. Delež davka na nepremičnine je pomemben tudi v celotnih davčnih prihodkih posamezne države. Ker gre pri davku na nepremičnine za avtonomen in neodvisen vir financiranja  lokalnih skupnosti, se višine davčnih stopenj običajno sprejemajo na lokalni ravni, vendar je ta avtonomija navadno v določeni meri omejena - zakonsko je določen razpon, znotraj katerega se lokalno določene davčne stopnje lahko gibljejo. Davčni zavezanci so lahko lastniki ali uporabniki nepremičnin, pravne in/ali fizične osebe. Davčno osnovo predstavlja v večini primerov vrednost zemljišč in stavb, ki je izračunana kot tržna, kapitalska ali letna rentna vrednost. Vrednost zemljišča velja za določeno cono, kjer se zemljišče nahaja. Coniranje je potrebno, ker se z razdelitvijo celotnega zemljišča na industrijsko, komercialno, kmetijsko, stanovanjsko, gozdno in prosto zemljišče, laže pristopi k vrednotenju posameznih vrst zemljišč. Ob tem je treba upoštevati različne faktorje kot so:  uporaba, lokacija, infrastruktura, kvaliteta zemljišča. Pri stavbah je davčna osnova odvisna od cene stavbe, zgrajene iz različnih materialov kot so na primer železo, cement, kamen, opeka, les in podobno ter uporabe, za katero je zgradba namenjena, na primer ali gre za pisarne, trgovine, večdružinske hiše, enodružinske hiše, stavbe s posebnimi nameni in druge. Taka cena je izračunana na podlagi povprečnih stroškov novozgrajene hiše za enako uporabo in narejeno iz enakih ali podobnih materialov. Pri starosti stavbe se seveda upoštevajo amortizacijski faktorji. Velikost  faktorja je odvisen od tipa stavbe in števila let, ko je bila stavba v uporabi. Pri stavbah se prav tako upošteva sistem coniranja z razdelitvijo različnih vrst nepremičnin, podobno kakor pri zemljiščih. Davčne stopnje so prav tako različne, dober finančni učinek pa je dosežen s široko davčno osnovo,  dobrim in ažurnim vrednotenjem nepremičnin in učinkovitim izvajanjem zakona. Običajna davčna stopnja ne presega 10 odstotkov od davčne osnove, ni pa tudi nižja kot 0,01 odstotek od davčne osnove, tako za zemljišča kot stavbe, toda pod pogojem, da občine še vplivajo na končno davčno stopnjo Priporočljive so različne davčne stopnje za stavbe in zemljišča, tako iz ekonomskih kot političnih interesov.
Oprostitve pri plačevanju davka na nepremičnine se na splošno nanašajo na nepremičnine v lasti države, državnih agencij in institucij, neprofitnih, verskih, dobrodelnih, znanstvenih, knjižnih in izobraževalnih organizacij in jih uporabljajo  izključno za  namene, zaradi katerih so ustanovljene ter v lasti tujih vlad ali mednarodnih organizacij.

 

Vse osebe, ki posedujejo in uporabljajo nepremičnine oziroma upravljajo z njimi in uradi, ki imajo določene informacije o nepremičninah, so običajno dolžne sporočati davčnemu organu potrebne informacije. Te so nujno potrebne za obdavčitev nepremičnin. Če informacije niso popolne ali zadostne, lahko davčni organ oceni nepremičnino na podlagi lastne presoje vrednosti določene nepremičnine. Poudariti pa je treba, da je pojem nepremičnine po posameznih državah neposredno povezan s pojmom  lastnine oziroma imetja, kar označuje niz zakonitih pravic, ki se nanaša na določen predmet in ki je določen v zakonodaji posamezne države.

 

Davek na nepremičnine pa ni predmet harmonizacije v Evropski Uniji, temveč je določen kot lokalni davek in kot tak predstavlja pomemben vir financiranja lokalnih skupnosti v skoraj celotni Evropi.

 

- Bo davek upošteval energijsko varčne gradnje, alternativne načine ogrevanj (sončne celice...)?

Davčna osnova je odvisna od vrednosti posamezne nepremičnine, ti elementi se bodo glede na podatek v registru nepremičnin posredno upoštevati pri določitvi vrednosti take vrste nepremičnin. Morebitne olajšave, vezane na take nepremičnine, osnutek zakona zaenkrat ne predvideva.

 

- Ali bo uvedba davka na nepremičnine vplivala na delovanje trga nepremičnin in eventualno znižanje cen nepremičnin?

Davek na nepremičnine je lahko eden od regulatorjev trga nepremičnin, čeprav njegova uvedba ne bo povzročila večjega znižanja cen nepremičnin. Trg nepremičnin regulirata običajno nakup in prodaja nepremičnin ter finančna moč prebivalstva.

 

- Zakaj se je država odločila, da bo za prihodnje leto občinam predpisala stopnjo obdavčitve?

Skladno s predlogom naj bi nov zakon o davku na nepremičnine začel veljati s 1. 1. 2011. Prvič pa se bodo uradne posplošene tržne vrednosti za vse nepremičnine v državi, na podlagi odzivov lastnikov v okviru postopka obveščanja lastnikov nepremičnin, ki ga bo letos jeseni izvedla Geodetska uprava, v registru nepremičnin določile šele spomladi 2011. Torej občine ne bodo imele možnosti v prvem letu uveljavitve zakona same simulirati davčnih stopenj, ampak je te analize na prvih ocenjenih vrednostih naredil pripravljavec zakon. Stopnje v osnutku zakona še vedno groba ocena, in se bodo do priprave predloga zakona še usklajevale in preračunavale.

 

- Ali je z zakonom predvideno kakršno koli izničenje učinka lokalnih volitev, ko se bo lahko zgodilo, da bodo občine pred lokalnimi volitvami znižale stopnjo obdavčitve?

Predlagane davčne stopnje bo potrebno s posameznimi občinami še uskladiti, pri čemer bodo občine odigrale zelo aktivno vlogo.

 

- Kako je lahko davčna stopnja na primer za Muto in Ljubljano skoraj enaka?

Davčne stopnje so izračunane na ravni povprečja razmerja med dejansko odmerjenim NUSZ in posplošeno tržno vrednostjo nepremičnin v analiziranih vzorcih. Očitno je to razmerje v navedenih občinah zelo podobno.

 

- Teoretično zakon omogoča, da si občine določijo najvišjo stopnjo obdavčitve in v svoj proračun pridobivajo bistveno več denarja, kot se ga je tja nateklo s pobiranjem nadomestila za stavbno zemljišče?

Za zdaj zakon omejitve davčnih stopenj navzgor ne predvideva, ampak prepušča občinam, da skozi določanje davčnih stopenj vodijo svojo nepremičninsko politiko. Glede na to, kako so občine do sedaj določale NUSZ, ki je bil v celoti v njihovi pristojnosti, ni pričakovati enormnega dvigovanja davčne obveznosti.

 

- Glede na to, da zakon ne predvideva možnosti pritožbe na davčni postopek, da ni možnosti odpisa davka in da se uporablja register na presečni datum 1. januar določenega leta - Kakšen institut ste predvideli na primer, če nepremičnina 3. januarja pogori ali jo odnese plaz? Ali bo v tem primeru dovoljena sprememba registra za nazaj?

 

Načeloma se davek odmeri glede na stanje v registru nepremičnin na presečni datum 1. 1. leta odmere in posebnih rešitev za navedene primere nismo predvideli, se pa možne posledice takih situacij proučujejo.